Muita gente descobre tarde que a casa onde mora, do ponto de vista do cartório, não existe. A construção está de pé, habitada, com energia e água ligadas, mas a matrícula do imóvel ainda mostra só o terreno. Isso acontece quando a obra foi feita sem habite-se e sem averbação, e é uma pendência que cobra caro na hora de vender, financiar ou dar o imóvel em garantia.
O que é o habite-se, na prática
O habite-se, também chamado de carta de habitação ou auto de conclusão, é o documento em que a prefeitura atesta que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado e pode ser ocupada. Ele é o ponto de virada entre “obra tocada por conta própria” e “edificação regular”. Sem habite-se, a construção fica em situação irregular perante o município, sujeita a multa e, no limite, a embargo.
Por que a averbação importa tanto
Com o habite-se em mãos, o passo seguinte é a averbação da construção na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. É a averbação que faz a casa passar a constar oficialmente no registro, deixando de ser apenas um terreno com uma construção informal em cima. Enquanto essa etapa não acontece, o banco não financia, o comprador não escritura com segurança e o valor de mercado do imóvel fica represado, porque ninguém paga o preço cheio por um bem que o papel diz não existir.
Cada município tem a sua regra
Não existe um caminho único de regularização válido para o Brasil inteiro. Cada cidade tem seu Código de Obras e seu Plano Diretor, que definem recuos, taxa de ocupação e o que pode ou não ser regularizado. Alguns municípios mantêm programas específicos de regularização de edificações, com exigências e prazos próprios. Por isso o primeiro passo nunca é prometer resultado: é diagnosticar o caso concreto e conferir o que a legislação local permite.
O caminho da regularização
Na prática, regularizar uma obra existente costuma seguir quatro frentes: levantar tecnicamente o que foi construído, com responsável técnico; enquadrar a construção nas regras do município e protocolar o processo na prefeitura até sair o habite-se; regularizar a obra também na esfera fiscal, com a Certidão Negativa de Débitos da construção quando exigida; e, por fim, averbar tudo na matrícula. É um encadeamento em que cada etapa depende da anterior, e pular fases costuma custar mais tempo do que resolver na ordem certa.
Se você tem uma obra nessa situação, o mais útil é começar pelo diagnóstico. Com o levantamento em mãos, dá para saber o que falta, quanto tempo tende a levar e qual é o caminho real para o seu imóvel voltar a valer o que vale.